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拥有美国房产可以享受哪些税务优惠

来源:财瑛移民 | 发布时间:2016-11-19 | 浏览次数:

投资房地产是多数人一生当中最大的投资,美国税法给予房地产投资的税务优惠不少,但必须懂得相关细则,才能享有其中好处。成为美国房产主之后你有资格减免按揭利息税和物业税,这可以大大增加您的经济利益。

 

过去美国政府课征投资股票、房地产获利的资本利得税(CapitalGain Tax),以15%为税率上限,但2013年将调高至20%至39.6%,尽管如此,投资房地产与股票相较,还是有许多可善用的税务优惠。那么拥有美国房产可以享受哪些税务优惠?

 

 

一,房贷利息。美国屋主一年获得的房贷利息抵税优惠高达1000亿元,纳税人若在过去几年买房或申请重贷,每月房贷还款应有较高比例为房贷利息,可借此省下更多税金。

 

二,房贷保险费用。这项优惠对低收入屋主而言相当重要,因为他们往往无力自付高额头期款,必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险,而这部分费用可用于抵税。

 

三,房屋税。用税金来抵税,是真实可行却常被忽略的抵税优惠。屋主支付的地方与州府房屋税金,是可以用来扣抵联邦所得税的。而依各州或地方政府的规定,收入低至一定标准的屋主,可能还另外符合特殊房屋税的抵税优惠。

 

四,节能装修费。提升居家节能效益的装修工程较有机会取得优惠,包括安装太阳能板、节能热水器等,而基于医疗需求的改装工程譬如在家门口安装轮椅坡道、方便残障人士使用的浴缸等,都可获得抵税或减税优惠。

 

五,装修费用。居家装修工程在将来出售时却可用于抵消卖房获利的税务负担,据国税局规定,屋主出售房产的头25万元获利无须课税,且此前装修房屋的费用还可用来抵消获利。


六,卖房相关费用。出售房产的相关费用也有机会用来抵税,譬如产权保险(title insurance)、刊登卖房广告、房产仲介等。屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用,只要能证明是为了推销房屋,也可申报抵消资本利得税金。


七,长途搬迁费用。个人若是基于工作原因购屋而长途搬迁,也可以申报搬家费用以抵消、减少税金,条件是搬迁距离超过50哩,还需提供搬家费用的收据。

 

 

假设:

 

$9,877.00 是您一年支付得贷款利息(贷款 $150,000.00, 30年,利息是百分之 七,$9,877.00 是第五年的利息)

$2,700.00是您每年要支付的物业税($180,000.00房屋总值的百分之一点五)

______

= $12,577.00是您的总税额

然后,乘以您的总扣除税率。

 

假如您的税率总扣除率在28%:$12.577.00 x 0.28 = $ 3,521.56

总共为您节省您的联邦所得税 $3,521,56(按税率百分之二十八记算)

 

注:如果贷款金额超过一百一十万美元按揭利息不得扣除。此外,随着您的收入的增加扣除额会缔减,直至总收入达到一定水平。

 

另外,以投资角度购置房地产者,可善用「1031 Exchange法案」,或称「同类不动产交换法」,该法案鼓励投资者把塬本不动产投资(但不包括自住自用房地产),在增值后继续「回流投资」至不动产市场,以换取缓缴增值税的权利。

 

利用此法案的投资人,以卖出手上既有房地产,换得新购房地产的延税,重点在于新购房地产的买价,绝对要高于卖出的既有房地产,一出、一进的房地产交易之间,绝对不会有现金获利落入投资人的口袋,交换延税的房地产可一换多,也可多换一,在最后卖出所有房地产,并不再继续转换投资时,再一并缴交增值税。

 

 

美国税法也给予自住房地产购屋人,总计27.5年折旧的税务优惠。以一栋57.5万元成交价的房地产为例,若地价为17.5万元,房子价值则为40万元,屋主每年则可享有近1万4500元的房地产折旧税务优惠。

 

此外,美国对于长期投资房地产的居民,也提供税务优惠。凡过去五年税务期间,自住达两年以上的住宅,卖出时,单身享有25万元的交易获利免税额,卖出夫妻共同持有住宅,则可享有50万元的交易获利免税额。

 

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