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为何选择投资澳洲房产?

来源:财瑛移民网 | 发布时间:2016-01-25 | 浏览次数:

 

澳洲房产:为何选择投资澳洲房产?
为何选择投资澳洲房产?

澳洲房产:为何选择投资澳洲房产?
 

伴随全球经济环境的低迷,国内投资市场的不稳定,越来越多的中国投资者将目光转向国外,迫切寻求能够实现财富稳健升值的投资平台。

根据外国投资审查委员会的统计,中国已经超越美国成为澳洲房产的最大获批外国投资来源地。

瑞士信贷银行集团最近预测,中国投资者2020年将买下澳洲20%的新建住房,目前为15%。

为何澳洲房产对中国投资者具有如此大的吸引力?

 

北师大房产研究中心主任,被誉为“国策高参”和“房产投资教父”的董藩教授指出,澳洲是他最看好的海外房产投资市场。

房产分析

在对海外9个国家的投资前景进行了历时8个月的分析比较之后的结论:

澳洲无可挑剔,加拿大也不错;

美国香港新加坡前景一般;

不主张投日本韩国欧洲新西兰房产。

 

理由是:

  • 美国有房产税和遗产税,投资者的资产若想传给子女,得交30%-70%的遗产税。海外投资贷款仅有地方银行等少数银行可贷,但附加条件很多;

  • 相较美国,加拿大房产投资的好处是没有遗产税,但贷款首付高;

  • 香港房产不适合投资,震荡大,预期也不是太好;

  • 新加坡经济总量小,产业结构有缺陷;

  • 日本没有资源,还处于地震带上,而且房价不涨;

  • 韩国房产价格的高增长点已经结束;

  • 如果非要去欧洲,只能考虑英国,葡萄牙、意大利和德国的房价基本不上涨;

  • 澳洲无可挑剔。

 

那么,中国和澳洲在房产政策和市场环境方面到底有哪些不同呢?我们下面来分析下:

1
 
市场成熟度

中国vs澳洲

 

澳洲房产:为何选择投资澳洲房产?

 

20多年前,中国房地产业才正式迈入市场化,新政策不断出台,宏观调控频繁,市场波动较大。

澳洲的房地产业已有百年以上的发展历史,保持稳定增长走势,近半个世纪以来房价平均每七到十年翻一番,受益于澳洲政府对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。

2
 
法律保障

中国vs澳洲

 

澳洲房产:为何选择投资澳洲房产?

 

中国买房一般去房产交易所办理,没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不予了解,日后容易陷入陷阱和麻烦之中。
在澳洲,买卖双方都要聘请专业过户师或律师处理法律事务。有专业人士咨询和把关,能保护利益,降低风险。
3
 
产权年限

中国vs澳洲

 

澳洲房产:为何选择投资澳洲房产?

澳洲房产:为何选择投资澳洲房产?

 

土地管理法规定,中国住宅土地的使用期限是70年。70年后,土地归国家所有,续租费用未定。
澳洲绝大部分房产是永久产权,可以传给子孙后代,没有遗产税。
4
 
期房贷款

中国vs澳洲

 

澳洲房产:为何选择投资澳洲房产?
澳洲房产:为何选择投资澳洲房产?


 

在中国,签合同时一般要首付20%-50%,购买第二套房首付比例更高。交房前就要开始还贷,只能选择连本带息还。另外,中国没有对冲账户,申请过贷款的人再次申请贷款比较困难。
澳洲签期房合同时,一般只需首付10%,交房后才开始还贷,最多可申请到80%左右的贷款,可以选择等额本息或者只还利息。还可以开通对冲账户,把手头多余的资金放在里面,以此对冲本金,抵消利息。此外,在澳洲再次申请贷款很方便,也可以等房产增值后进行再融资,将增值部分套现,用于新的投资。
5
 
新房交付

中国vs澳洲

 

 

中国交房时,大部分是毛坯房,墙面地面仅做基础处理,交房后需要业主自行装修。
在澳洲,新房交付时都是精装修,马上就可出租。
6
 
烂尾楼风险

中国vs澳洲

 

澳洲房产:为何选择投资澳洲房产?

 

在中国,首付款交给开发商,没有监管。如果开发商资金短缺出现烂尾楼问题,会使投资者遭受损失,投资风险较大。
在澳洲,首付款存放在政府监管的信托帐户,还有利息收入,交房前开发商无权动用。
7
 
负扣税

中国vs澳洲

 

澳洲房产:为何选择投资澳洲房产?

中国没有负扣税政策。

 


 

在澳洲,租金收益若少于贷款利息、房屋折旧和其它支出,政府允许投资者申报损失,抵扣其它收入。
8
 
租赁管理

中国vs澳洲

在中国,房屋租赁管理体系还没有达到规模化、专业化和规范化,立法工作滞后,出租管理公司缺乏后续服务。
澳洲的租赁业相对正规,出租管理公司能为投资者提供一系列服务,包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。
9
 

租金回报

中国vs澳洲

 

澳洲房产:为何选择投资澳洲房产?

 

报告显示,今年上半年中国十七个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2.6%。上海和北京的租金回报率分别为1.9%和1.8%。

 

澳洲首府城市的租金回报率一般都在3.5%至6%之间,公寓高于别墅。
10
 
空置率

中国vs澳洲

 

澳洲房产:为何选择投资澳洲房产?

 

2014年中国城镇住房空置率报告显示,全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%,上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5%。
根据澳洲房产信息网站Domain集团今年一月的统计,澳洲各大首府城市的出租空置率都低于5%。

 

按照国际通行惯例,5%-10%之间的空置率为合理范围,说明商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;10%-20%之间的空置率为空置危险区,有必要采取一定措施,保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

综上所述:和中国相比,澳洲房产市场更为成熟与规范,信贷制度和租赁管理体系相对健全与完善。澳洲房产为永久产权,没有遗产税,投资门槛低,还款压力小。期房鲜有烂尾楼风险,交付后马上可以出租,还可享受负扣税优惠。租金回报率高且空置率低,适合中长期投资。

 

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